HBU Analysis

THE HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS

I. Pendahuluan

    Menurut Sugiama (2019), jika sebuah perusahaan pengembang memilki rencana mengoptimisasi aset lahan kosong yang berlokasi di pusat kota, maka perusahaan tersebut membandingkan secara kritis berbagai pilihan yang paling menguntungkan. Perlu dilakukan analisis optimasi aset dan analisis HBU (The Highest and Best Use Analysis).

II. Pengertian The Highest and Best Use Analysis

    Menurut Sugiama (2013),  "The Highest and Best Use Analysis adalah sebuah alat yang ditujukan untuk mengukur derajat potensi penggunaan dan pemanfaatan aset yang tertiggi dan terbaik didalamnya meliputi 1) analisis aspek legal aset, 2) analisis fisikal aset, 3) analisis aspek pemasaran, 4) analisis finansial, dan 5) analisis tingkat produktivitas pemakaian aset bersangkutan". Tujuan analisis HBU digunakan untuk mengetahui pengembangan penggunaannya tertinggi dan terbaik. Analisis HBU dapat digunakan untuk:

1. objek yang belum dibangun (misal tanah kosong)

2. objek yang sudah dikembangkan (misal lahan yang sudah dibangun)

    Analisis HBU dilakukan oleh penilai untuk menggambarkan estimasi nilai properti, baik lahan, bangunan atau objek lain yang melekat diatasnya. Teori dan konsep dasar HBU:

1. Aspek legal aset

2. Aspek fisikal aset

3. Aspek pemasaran

4. Aspek finansial aset

5. Aspek produktivitas maksimum aset

     Ada lima aspek dalam HBU :

1.  Aspek legal

2. Aspek fisik

3. Aspek pemasaran

4. Aspek keuangan

5. Aspek produktivitas maksimum.

     Proses analisis HBU dapat dilihat dalam gambar berikut.

Gambar 1 Proses Umum HBU Analysis (Sugiama, 2013)

Gambar2 Proses Umum HBU_Plus Analysis (Sugiama, 2013

     Lebih lanjut Sugiama (2013), menerangkan bebrapa hal yang perlu di perhatikan dalam menganalisis aspek-aspek dalam HBU Analysis, yaitu :

1.   Analisis Aspek Hukum

A.  Menganalisis pemenuhan aspek legal/hukum aset ybs. Misal utk lahan surat bukti kepemilikan areal tanahnya:

 Sertifikat Hak Penguasaan

 Sertifikat atau surat-surat tanah hak lainnya

 Surat-surat bukti pembebasan tanah berikut surat tanah sebelum dibebaskan

 Surat-surat tanah yang bermasalah

 Berita acara pengesahan tanah dan surat-surat perjanjian penyerahan penggunaan bidang-bidang tanah kepada pihak ketiga (instansi pemerintah, lembaga non departemen dan perusahaan swasta)

 Surat-surat perjanjian dan pengembangan tanah dengan pihak ketiga (BOT, disewakan dll)

B.  Mempelajari dan mengadakan pemeriksaan peta-peta rincian dari masing-masing areal tanah kawasan, meliputi batas-batas areal tanah melalui plotting, gambar situasi atau surat-surat ukur setiap bidang tanah serta bidang-bidang tanah yang bermasalah pada areal bersangkutan

C.  Mempelajari status tanah yang tersedia, peruntukkan tanahnya sekarang dan peruntukkan tanahnya menurut regulasi tata ruang

D.  Mempelajari pemasalahan hukum yang berlangsung atas tanahtanah yang bermasalah

E.  Analisis yuridis mengenai penyelesaian tanah-tanah bermasalah

F.   Tinjauan aspek hukum dalam penerapan estate management dalam rangka pengelolaan tanah pada areal kawasan.

2.   Analisis Aspek Fisik

Khusus untuk analisis asepk fisik lahan dan bangunan: sbb. Penilaian aspek fisik aset (tanah dan bangunan) adalah rangkaian identifikasi, analisis, dan interpretasi atas kondisi fisik tanah yang mempengaruhi pada nilai aset (lahan dan bangunan) sebagai OP.  Ilustrasi beberapa faktor penting untuk penilaian aspek fisik lahan antara lain:

1)  Bentang alam

2)  Bentuk lahan

3)  Kontur lahan

4)  Peruntukkan lahan

5)  Derajat eksploitasi lahan

6)  Jenis penggunaan/pemanfaatan

7)  Kandungan hara lahan.

3.   Analisis Aspek Pemasaran

A.  Menganalisis aspek pemasaran khususnya untuk memasuki kebutuhan pasar dan persaingan

B.  Beberapa variabel utama yang perlu dianalisis dalam aspek pemasaran:

Ø STP (segmenting-Targeting-Positioning)

Ø Marketing mix (bauran pemasaran)  

Utk manufaktur, marketing mix 4P 

Utk jasa, marketing mix 7P 

Utk pariwisata, marketing mix 8P

4.   Analisis Aspek Finansial

Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur ekonomis.

ü Prakiraan benefit (cash in flows) dan prakiraan cost (Cash out flows) merupakan alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk memudahkan dalam mencapai tujuan usaha/proyek.

ü Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal.

ü Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C

ü Keputusan yang timbul dari hasil analisis: 

1.   menerima atau menolak, 

2.   memilih satu atau beberapa proyek, atau

3.   menetapkan skala prioritas dari proyek yang layak.

5.   Penilaian Aspek Produktivitas Maksimum

ü Produktivitas berarti perbandingan antara output dengan input, atau tingkat kemampuan aset tersebut menghasilkan penerimaan bagi organisasi/perusahaan yang dibandingkan dengan sejumlah korbanan yang dikeluarkan. 

ü Tingkat produktivitas tentu ada batas tertinggi yang dapat dicapai atas penggunaan aset bersangkutan, cerminan capaian tertinggi dari aset itulah yang disebut dengan produktivitas maksimum. 

ü Ada beberapa unsur dan kriteria yang perlu diperhitungkan dalam analisis aspek produktivitas maksimum di antaranya: a) Kecukupan modal, b) NPV positif dan terbesar, c) IRR positif dan terbesar, d) Pay back period paling cepat, d) Benefit and cost ratio atau B/C Ratio terbesar dan >1, e) ROI atau ROE terbesar dan >1, f) analisis kesesuaian dengan kelayakan fisik dan peraturan.

III. Beberapa Istilah Penting

       Ada beberapa istilah penting yang perlu diketahui, antara lain (Sugiama, 2019):

1. Optimasi Aset. Optimisasi aset adalah upaya untuk menjadikan aset agar memberikan pilihan paling tinggi dan paling baik dengan proses dan metode tertentu agar mencapai kesempurnaan, berfungsi penuh atau epektif.

Gambar 3 Optimization of Physical Asset Management Processes

(Sumber: Simflifikasi dari Carabtekniva 2016 dalam Sugiama, 2019)

2. Optimasi Aset. Optimasi aset adalah rangkaian kegiatan, tindakan, proses, atau cara-cara agar sebuah rancangan, sistem, atau keputusan yang telah ditentukan berfungsi sempurna, lengkap, atau efektif sesuai rencana atau harapan.

3. Aset Optimal. Aset optimal adalah aset yang dikelola dengan strategi dan cara paling baik atau terepektif

4. Aset Optimum. Aset optimum adalah aset yang dikelola telah mencapai tingkat atau jumlah tertentu dengan strategi dan cara paling baik atau terepektif.

5. Maksimum. Maksimum atau maximum berarti jumlah atau tingkat tertinggi yang memungkinkan dapat dicapai, atau the highest number or amount that is possible or allowed, sedangkan optimum capaian yang diraih hingga sumberdaya yang tersedia habis

6. Minimum. Minimum, berarti jumlah paling rendah yang dapat dicapai atau the lowest number or amount that is possible or allowed.

Gambar 4 Asset Management System yang ditujukan untuk Optimasi 

Penghantaran Kinerja Aset Fisik 

(Sumber: Fogel, 2016 dalam Sugiama, 2019).

Tabel 1

Bentuk-bentuk Infrastruktur Sosial , Ekonomi dan Lingkungan

                               Sumber: Sugiama, 2019

Gambar 5 The Maintenance Continous Improvement Loop

(Sumber: Campel, 2011:53 dalam Sugiama, 2019)

Daftar Pustaka

Sugiama, A. Gima. 2019. Kebutuhan Investasi dan Optimasi HBU. Prosiding Materi Mata Kuliah Pengantar Manajemen Aset. Politeknik Negeri Bandung.

Sugiama, A. Gima. 2019. Introduksi HBU. Prosiding Materi Mata Kuliah Pengantar Manajemen Aset. Politeknik Negeri Bandung.