PEMELIHARAAN ASET

A. Pengertian Pemeliharaan Aset

Pemeliharaan aset adalah sebuah sistem yang mencakup kombinasi dari sekumpulan aktivitas yang dilengkapi oleh beragam sumber daya untuk menjamin agar aset yang bersangkutan dapat berfungsi sebagaimana yang diharapkan.  Atau pemeliharaan aset adalah sekumpulan aktivitas yang diorganisasikan untuk menjamin agar aset dapat dioperasikan dengan kondisi terbaik dengan biaya terrendah (Sugiama, 2013: 240).
Pemeliharaan mencakup rangkaian kegiatan perawatan dan perbaikan. Perawatan aset dimaksudkan untuk menjaga agar aset tetap dalam kondisi sesuai dengan fungsi yang dirancang untuk aset bersangkutan, sedangkan perbaikan aset dimaksudkan untuk melakukan koreksi atau mengembalikan kondisi aset pada keadaan semula agar aset berfungsi sebagaimana dirancang . Jadi perawatan itu dilakukan sebelum terjadi keruksakan, adapun perbaikan setelah terjadi keruksakan. Dengan kata lain perawatan itu bersifat preventif, sedangkan perbaikan bersifat korektif atau represif (Sugiama, 2019). 

Hal-hal yang perlu diperhatikan:

Ø  Sumberdaya dalam pemeliharaan di antaranya alat dan perlengkapan, bahan, tenaga kerja, dana dan sumberdaya lain yang perlu diorganisir.

Ø  Pemeliharaan aset harus dapat menjamin supaya aset bersangkutan dapat dioperasikan sesuai dengan fungsi yang didesain.

Ø  Pemeliharaan aset juga harus dapat mendukung agar operasi aset menjadi efisien dan efektif.
             Proses pemeliharaan itu meliputi tiga (3) fungsi utama. Ketiga fungsi penting tersebut
(Sugiama, 2013:241):
1. merencanakan serangkaian kegiatan atau planning activities,
2. pengorganisasian kegiatan-kegiatan (organizing activities),
3. pengendalian atau control activities.

Dalam paparan materi mata kuliah penghantar manajemen aset, Sugiama (2019) menyatakan suatu sistem adalah kumpulan komponen yang bekerja bersama menuju tujuan bersama. Pemeliharaan dapat dianggap sebagai suatu sistem dengan serangkaian kegiatan yang dilakukan secara paralel dengan sistem produksi. Tujuan utama keseluruhan dari sistem produksi adalah untuk memaksimalkan keuntungan dari peluang pasar yang tersedia, dan tujuan sekundernya berkaitan dengan aspek ekonomi dan teknis dari proses konversi. 

Komponen dari maintenance excellence menurut Campel, dkk (2011:50) dalam Sugiama (2019) digambarkan sebagai berikut.

Gambar Komponen Maintenance Excellence (Campel dkk., 2015:) 

dalam Sugiama (2019)

Gambar Pemeliharaan sebagai sebuah Proses Bisnis (Campel dkk., 2015:) 

dalam Sugiama (2019)

Gambar Relationship among Organizational Objective, The Production Process, and Maintenance dalam Sugiama (2019)

Gambar Typical Maintenance System (Dhuffuaa, 1999) dalam Sugiama (2019)

Sistem pemeliharaan meliputi (Sugiama, 2019):

1.   Merencanakan kegiatan

2.   Mengorganisir kegiatan

3.   Mengontrol kegiatan

4.   Mengelola kualitas & pelatihan
5.   Kebiasaan manusia.

Secara umum sistem pemeliharaan terdiri dari dua jenis:

1. Pemeliharaan untuk menjaga agar aset dapat berfungsi setiap diperlukan sesuai   rancangannya

2. Pemeliharaan untuk memperbaiki keruksakan yang terjadi agar asset dapat berfungsi sebagaimana dirancang.

Apabila aset sudah tidak efektif dan efisien, menurut Sugiama (2019) dapat dilakukan langkah-langkah:

1.   Aset tersebut dapat  direjuvinasi jika memungkinkan:

1)   Renovasi besar

2)   Revitalisasi

2.   Aset dapat dihapuskan:

1)   Pengalihan/Pemindahan hak atas aset:

a.   Penjualan

b.   Penyertaan modal

c.   Hibah

2)   Pemusnahan aset.

Menurut Sugiama (2019), ada beberapa istilah penting yang berkenaan dengan pemeliharaan antara lain

a.    Rehabilitasi adalah rangkaian kegiatan untuk memperbaiki aset fisik yang rusak sebagian, dengan tetap mempertahankan struktur dan arsitektur aset sebagaimana adanya. Umpama rehabilitasi bangunan gedung hotel yang mengalami kerusakan sebagian dari bangunan tersebut, namun perbaikan tidak mengubah struktur dan arsitektur bangunan, sehingga setelah bangunan tuntas direhablitasi akan kembali sebagaimana kondisi semula sebelum terjadi kerusakan. Rehabilitasi dimaksudkan untuk memperbaiki aset fisik misal bangunan yang telah mengalami kerusakan sebagian dari gedung tersebut, dengan maksud menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap sebagaimana dirancang, baik untuk arsitektur maupun struktur bangunan gedung yang tetap harus dipertahankan sebagaimana sediakala, adapun utilitas dari aset tsb dapat saja berubah sesuai kebutuhan.

b.  Renovasi. Renovasi adalah rangkaian aktivitas perbaikan aset fisik yang mengalami rusak berat sebagian, tanpa mengubah atau menganggu kondisi struktur, arsitektur, dan utilitas aset tersebut. Renovasi adalah rangkaian aktivitas perbaikan aset fisik yang mengalami rusak berat sebagian, tanpa mengubah atau menganggu kondisi struktur, arsitektur, dan utilitas aset tersebut. Renovasi sebuah bangunan berarti memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian, dengan maksud agar bangunan tersebut dapat digunakan sesuai fungsi semula, atau  mungkin ada penambahan maupun perubahan fungsi tertentu, baik arsitektur, struktur maupun perubahan bagi utilitas bangunan yang direnovasi.

c.   Restorasi. Restorasi adalah upaya perbaikan aset yang dimaksudkan untuk mengembalikan fungsi arsitektur, struktur, dan utilitas aset fisik bersangkutan. Sebuah restorasi aset fisik yang telah rusak berat sebagian, dimaksudkan agar aset tersebut dapat digunakan untuk fungsi tertentu, mungkin fungsinya tetap atau berubah (bertambah atau berkurang), tetapi dengan tetap mempertahankan faktor arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan utilitas bangunannya dapat saja berubah sesuai kebutuhan setelah restorasi dilakukan. Contoh lain sebuah gedung mengalami kerusakan struktur tingkat sedang karena gempa, maka dapat direstorasi. Upaya restorasi bagian struktur dan perkuatan atau strengthening perlu dilakukan untuk menahan beban gempa di kemudian hari. Perbaikan atau mereparasi kondisi arsitektur gedung juga termasuk restorasi. Sebuah restorasi gedung, terpaksa gedung harus dikosongkan dan baru dapat ditempati setelah selesai restorasi. Jika ada sebuah kasus terjadi kerusakan ringan non-struktur  sebuah aset dapat dipertimbangkan cukup melakukan perbaikan atau repairing secara arsitektur, dan upaya ini tentu tanpa harus mengosongkan bangunan bersangkutan.

d.  Rekonstruksi (restructurization) adalah rangkaian kegiatan untuk menangani kerusakan total dari aset fisik. Sebuah rekonstruksi dilakukan misal karena adanya kerusakan total akibat gempa bumi, sehingga memerlukan pembangunan baru dengan kondisi sama baik struktur, arsitektur maupun utilitas aset fisik tersebut. Rekonstruksi dalam istilah sehari-hari sama dengan membangun ulang, atau membangun baru secara menyeluruh aset fisik sebagaimana rancangan semula sebelum terjadi kerusakan total.

e.  Revitalisasi atau revitalization adalah upaya untuk mengembalikan kondisi aset fisik agar fungsi vital aset tersebut kembali sebagaimana sediakala. Vital berarti sangat penting dan mendasar. Semua jembatan di jalan raya memiliki fungsi vital untuk digunakan kendaraan bermotor, namun kadangkala jembatan tertentu mungkin tidak dapat berfungsi misal karena gerusan air sungai, sehingga memerlukan upaya revitalisasi.

            Tujuan utama pemeliharaan aset adalah untuk menciptakan kondisi aset agar dapat berfungsi efektif, efisien dan bernilai tinggi sepanjang umur aset bersangkutan. Adapun tujuan pemeliharaan aset lebih spesifik antara lain (Sugiama, 2019):

1.   Menjaga agar aset tetap dalam kondisi prima

2.   Meningkatkan kualitas produk atau layanan

3.   Mengurangi kecacatan dan kegagalan produk atau layanan

4.   Menurunkan waktu hilang yang disebabkan oleh kerusakan aset

5.   Minimisasi biaya operasi

6.   Meningkatkan kondisi kesehatan, keamanan dan keselamatan kerja

7.   Meningkatkan produktivitas aset

8.   Meraih kinerja aset tertinggi

    Menurut Sugiama (2019), berdasarkan ruang lingkup objek yang dipelihara dapat dibagi berdasarkan target objek yang harus dipelihara. Umpama untuk pemeliharaan bangunan gedung, lingkup pemeliharaan dapat mencakup objek:

a.    Struktural

b.   Arsitektural

c.    Elektrikal meliputi catu daya, tata cahaya, telepon, komunikasi dan alarm

d.   Mekanikal yang terdiri dari tata udara, sanitasi, plambing dan transportasi

e.    Tata ruang bagian luar

f.    Tata graha atau house keeping.

            

            Sebagai suatu sistem, proses pemeliharaan dapat digambarkan sebagai berikut.

Gambar Sistem Pemeliharaan Aset (Sugiama, 2018)

Daftar Pustaka

Sugiama, A. Gima. 2019. Sistem Pemeliharaan Aset. Prosiding Materi Mata Kuliah Pengantar                          Manajemen Aset. Politeknik Negeri Bandung.

_______________. Pemahaman Dasar Sistem Pemeliharaan Aset. Prosiding Materi Mata Kuliah                     Pengantar Manajemen Aset. Politeknik Negeri Bandung.

_______________. 2013. Manajemen Aset: Pelayanan Berkualitas agar Wisatawan Puas dan                         Loyal. Guardaya Intimarta. Bandung.

B. Pembaharuan Aset/Rejuvenasi Aset

     Pembaharuan dapat dikatakan sebagai peremajaan atau rejuvenation. Pengertian rejuvenasi menurut Sugiama (2013) berarti melakukan tindakan agar asset kembali sebagaimana semula atau “to restore to youthful vigor or appearance” atau “make young again”. Rejuvenasi juga dapat berarti menjadikan sebuah aset kembali menjadi baru atau “to restore to an original or new condition”. Rejuvenasi asset adalah membangun kembali asset agar memiliki fungsi kembali sebagaimana semula, bahkan mempertinggi fungsi dari aset tersebut.

C. Penghapusan dan Pengalihan Aset

   Menurut Sugiama (2013) aset yang telah tidak memungkinkan lagi direjuvenasi karena pertimbangan ekonomi dan fungsinya dapat dihapuskan atau disposal. Setalah dilakukan pengapusan aset, tahap berikutnya dapat melakukan tindak lanjut penuntasan melalui cara :

1. menjual aset tersebut,

2. menghibahkan

3. melakukan penyertaan

4. memusnahkan.

      Lebih lanjut Sugiama menjelaskan setiap aset yang akan dihapuskan, perlu dilakukan penilaian aset bersangkutan terlebih dahulu sehingga dapat dicatat nilai dari aset bersangkutan.

      Pengalihan asset disebut juga pemindahtanganan aset. Pemindah tanganan ini berkaitan dan merupakan tindak lanjut dari penghapusan. Pemindah tangan aset adalah pengalihan kepemilikan aset dari suatu pihak kepada pihak lain sebagai tindak lanjut dari penghapusan dengan cara menjual aset, mempertukarkan aset, menghibahkannya atau disertakan sebagai modal pada pihak lain (Sugiama, 2013: 265).



Daftar Pustaka

Sugiama, A. Gima. 2019. Sistem Pemeliharaan Aset. Prosiding Mata Kuliah Pengantar Manajemen                      Aset. Politeknik Negeri Bandung : 1-21.

Sugiama, A. Gima. 2013. Manajemet Aset Pariwisata: Pelayanan Berkualitas agar Wisatawan                           Puas dan Loyal. Guardaya Intimarta. Bandung.